住宅購入ノウハウ

住宅ローン習得講座

住宅ローンの種類

住宅ローンと総称されるローン商品にはいろいろな種類があります。
貸し手である金融機関によって大きく分けると、公的融資と民間ローン、民間金融機関の固定型ローンを住宅金融支援機構がバックアップする「フラット35」があります。
公的融資とはその名のとおり、公的な金融機関が公的な資金を使って貸し出す住宅ローンです。年金住宅融資や財形住宅融資のほか、各自治体が扱っている自治体融資も公的融資の一種とされますが、自治体が自らのお金を使って融資するタイプだけでなく、特定の民間ローンを斡旋して利息支払いの一部を補助するタイプも少なくありません。

  • 公的融資年金住宅融資・財形住宅融資
  • 民間ローン銀行・信組・信金・労金生命保険会社・農協・ノンバンク
  • フラット35民間金融機関のローンを「独立行政法人 住宅金融支援機構」がバックアップするもの

借入審査基準の大きな違い

公的融資も民間ローンも利用できる対象に条件がつきますが、公的融資は住宅の条件が厳しく、民間ローンは人の条件が厳しいという点が最も大きな違いといえるでしょう。例えば財形融資では、一戸建てなら床面積70u以上、マンションなら専有面積40u以上なければ融資が受けられません。広さだけでなく、耐久性や省エネ性など住宅の質も一定の基準を満たす必要があります。政府の住宅政策上、より多くの人が望ましい水準の住宅に住めるようにするためで、ほかの公的融資も同様です。借りる人についても公庫融資の場合は一定の収入基準や年齢制限を設けていますが、ハードルはさほど高くはありません。

【フラット35】の場合は、総返済負担率(注)が年収400万円未満の場合30%以下、年収400万円以上の場合35%以下で申込時の年齢が70歳未満(親子リレー返済を除く)であることが条件となります。また、物件に関しては、床面積は一戸建てなら床面積70u以上、マンションなら専有面積30u以上であり、かつ、住宅金融支援機構の定める物件検査に合格したものに限られます。

一方、民間ローンでも対象となる住宅をチェックしますが、これは融資額に見合う担保価値があるかどうかを確認するためのものです。つまり、もしも返済が滞ってしまっても、その住宅を差し押さえて売却すれば貸したお金が回収できるかどうかが問題なので、広さや質に明確な基準を設けているわけではありません。その代わり、借りる人には年収や勤続年数など細かく条件がつきます。条件のうちいくつかは公表されていますが、それらは前提条件にすぎず、条件を満たしていても審査をパスできないケースもあり得ます。

金利の違い

公的融資と民間ローンとでは金利にも違いがあります。
まず財形住宅融資の場合、返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制です。
【フラット35】はその名のとおり、最長35年間、金利は一定です。
これに対し、民間ローンは借りた後もそのときどきの市場金利に合わせて金利が変わる変動金利が主流です。
3年、5年、10年などと一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型という金利もありますが、固定期間が終了するとその時点の金利が適用されるので変動金利の一種といえます。今のような低金利の時期だと変動金利の民間ローンのほうが金利が低いケースが多いのですが、借りた後で金利が上がると返済額も増えることになります。

金利が決定する時期も異なります。
財形住宅融資は融資を申し込んだ時点の金利が適用されますが、民間ローン(【フラット35】を含む)は住宅が引き渡されてお金が通帳に振り込まれる(これを融資の実行といいます)時点で金利が決まるのです。未完成の新築マンションなどでは申し込みから引き渡しまで1年以上かかるケースもあるので、その間に金利が上がると資金計画に狂いが生じる可能性もないとはいえません。

住宅金融支援機構のHPはこちらから→ http://www.jhf.go.jp/index.html

住宅ローンの金利の種類は?

住宅ローンの金利には、固定金利変動金利固定金利選択型があります。
固定金利は全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプとがあり、変動金利も一般的な変動金利のほか、固定金利選択型や、上限金利特約付変動金利とがあります。

種類 特徴 メリット 注意点
固定金利 全期間固定 全期間適用金利が変わらない。 適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。 金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性も。金利が低下して金利差が一定以上になったら、借り換えも検討しましょう。
返済額が一定のため、家計管理しやすい。
段階金利型 11年目に金利がアップするなど、段階金利型。 途中で1度の金利上昇はあるものの、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。
金利は1度変わるだけなので、比較的家計管理しやすい。
変動金利 変動金利 年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い。 低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。 返済額は5年間変わらないため、急激な金利上昇期には未収利息が元金に組み込まれ、元金が増えることも。
適用金利が上がると毎5年に返済額がアップする。
上限金利
特約※
年2回、金利が見直されるが、上限金利を超えることはない。 期間内は上限金利以上に金利が上がらない安心感がある。 当初設定した期間ごとに返済額は変わる。適用金利が上がると返済額はアップ。
低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。 上限金利が設定されている分、変動よりもリスクは抑えめだが、その分金利は高め。
固定金利
選択型
固定金利
選択型
固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。 固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度があるのがメリット。 金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる。

固定金利を選ぶのがセオリー

どのタイプの金利を選択するかは、住宅ローン選びの重要なポイント。
一般に、住宅ローンは高額で長期の借入れになるので、固定金利がセオリーとされています。
固定金利は借入時に返済までの金利が決定します。つまり、毎月の返済額と、総返済額の上限が決定されるので、毎月の家計管理もしやすく、老後生活資金のプランニングもしやすくなります。固定金利を選択した場合のリスクは、借入後にさらに金利が低下すると、結果的に金利負担が大きくなるという点。ただし、このリスクは低金利のものに借り換えを行うことによってある程度防ぐことができます。

変動金利、固定金利選択型の利用方法

変動金利や固定金利選択型の商品は金利が低いことが魅力である一方、金利上昇リスクを抱えます。この金利上昇リスクを少なく抑えることができれば、利用価値は高まります。

<借入額1000万円>当初3年間毎月返済額32,164円
3年後に金利が3%になると
毎月返済額41,147円 (+8,983円)  
4%になると
46,123円 (+13,959円) 少額であればリスクは小さい

住宅ローンの返済方法

住宅ローンには、大きく元利均等返済方式と元金均等返済方式の2つがあります。

特徴とメリットおよびデメリット
返済方法 特徴 メリット デメリット
元利均等 毎回の返済額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済する方法 毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすい臨時に繰上返済をして支払利息の軽減をすることもできる 返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金が減るペースが遅い
返済方式
元利均等 借入元金を返済回数で割った額に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法 毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少ない 当初の返済額が大きく、返済負担が重い
返済方式
返済総額の違いは?

住宅ローンは借入金額が大きいため、返済期間も長期になる傾向があり、返済方法によって、返済総額にも大きな違いがでてきます。
例えば、3,000万円を30年間で返済する(金利3%、ボーナス返済なし)場合

返済方法 毎月返済額 総返済額 支払利息総額
元利均等 12万6,481円 4,553.1万円 1,553.1万円
返済方式 (元金と利息合計)
元利均等 1回目返済は15万8,333円 4,353.8万円 1,353.8万円
返済方式 (うち元金は83,333円) (元利均等方式との差は199.3万円)

このように両者を比べると、元金均等返済方式は、毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくてすみます。しかし、だからといって安易にこの返済方法を選ぶのは慎重にしたほうがいいといえます。返済当初の負担が多いために返済計画に無理が生じる可能性があるからです。年収の安定度や子供の教育費負担なども含めて収支を返済開始後10年分は予測しておくことが必要でしょう。また、元利均等返済方式でも、一部繰上返済を早め早めに実施していけば、元金均等返済方式に相当するくらいまで支払利息を軽減することもできます。なので、長期にわたって無理のない
計画的な返済をしつつ、支払利息を少しでも軽くしたいなら、元利均等返済方式で一部繰上返済を併用していく方が返済しやすいといえるでしょう。