住宅購入ノウハウ

知っておきたい住宅取得資金の贈与税の非課税

住宅取得資金を援助してもらった場合の税金についてまとめてみました。

暦年課税

個人から年間110万円(基礎控除額)を超える財産をもらったときには贈与税がかかります。
受贈者(もらった人)は贈与の翌年の2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を提出し納税しなければなりません。
平成21年1月1日から平成22年12月31日の間に限り、20歳以上の子どもが父母・祖父母から住宅取得等に充てるための金銭の贈与を受けた場合は、この2年間の合計で500万円を上限として、非課税とされます。

「もらった財産の合計額」と「贈与税早見表」の図

(注)この特例は、相続時精算課税と異なり、贈与を受ける人(財産をもらう人)単位で2年間での住宅取得等資金が合計500万円まで非課税となります。
つまり、父から500万円、母から300万円の合計800万円の住宅取得等資金の贈与を受けたとしても、非課税となるのは、合計500万円までとなります。父から平成21年に300万円、平成22年に400万円の住宅取得等資金の贈与を受けたとしても、非課税となるのは、合計500万円までとなります。

相続時精算課税制度

20歳以上の子が直系の父母からから受けた贈与の合計額から、2,500万円(※)の特別控除額を引いた残額に対して課税される制度です。非課税枠を超える部分は一律20%課税となります。
贈与者が亡くなった際に「贈与時の贈与財産の価額」と「相続財産の価額」とを合計した金額を基に計算した相続税額から、すでに納めたその贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行うことになります。
平成21年12月31日までに受ける、住宅購入など資金贈与については、特例として3,500万円まで控除できます。

※前年以前にこの控除の適用を受けている場合には、2,500万円からその金額を引いた額がその年の特別控除限度額となり、祖父母などの相続時精算課税の贈与者(親)以外からの贈与には暦年課税が適用されることになります。

「もらった財産の合計額」の図

(注)この制度は一方の親からそれぞれ最大3,500万円を控除することができます。
たとえば住宅購入資金を父から3,800万円、母から1,000万円の贈与を受け、相続時精算課税を選択した場合は、
父からの贈与3,800万円−(1,000万円+2,500万円)=300万円
贈与与税対象額300万円×20%=60万円(贈与税額)
母からの贈与1,000万円-1,000万円=0万円(贈与額-住宅資金特別控除額=贈与税額)となります。

(注1)住宅を取得するための資金の贈与ですから、住宅ローンの返済資金の贈与や土地の取得(建物と同時の取得は可)の資金に対する贈与には適用はありません。

(注2)取得する建物は床面積が50平方メートル以上であること、木造戸建等は築20年以内、マンションなどの鉄筋造の建物は築25年以内である必要があります。

(注3)資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物の引き渡しを受け、遅くとも翌年12月31日までに居住する必要があります。

特例の適用を考える順序

(1)まずは、暦年課税の住宅取得等資金贈与の非課税(500万円)の特例を使用できるかを判断しましょう。

(2)500万円超610万円以内の住宅取得等資金贈与を受けている場合には、年110万円までは基礎控除により課税されないため、贈与税の暦年課税と住宅取得等資金贈与の非課税を併用します。

(3)610万円を超える住宅取得等資金贈与を受けている場合には、暦年課税と相続時精算課税のどちらが有利かを検討して、500万円までは、住宅取得等資金贈与の特例の適用を受け、500万円を超える部分について、暦年課税か相続時精算課税の制度を利用しましょう。(相続時精算課税制度は贈与してもらった額のうち、新設の500万円枠を除いた額が将来の相続時に相続財産に加算されるので、親の資産によっては相続税がかかります。また相続時精算課税制度は祖父母からの贈与は対象外という違いもありますので、詳しくは税理士へご相談ください)

いずれの方法も贈与税がかからない場合でも、特例の適用を受ける場合には、申告が必要となりますのでお忘れなく。